Ипотека на строительство дома

Содержание

• Особенности ипотеки под строительство дома
• Льготный ипотечный кредит на строительство дома
• Залог по льготной программе
• Стандартная программа
• Составление проекта
• Порядок получения ипотеки на строительство
• Оплата кредита
• Вопросы и ответы

Особенности ипотеки под строительство дома

Стандартная ипотека выдается под залог покупаемого имущества, но в случае со строительством дома недвижимости еще нет. Но залог должен быть, им может стать земля, на которой будет проводится возведение частного дома, или иная собственная недвижимость заемщика.

Особенности ипотеки на строительство дома:

• с середины 2022 года ее можно оформить в рамках специальной льготной программы, которая в том числе распространяется и на самостоятельное строительство;
• по каждой сделке индивидуально решается вопрос с залогом. Это может быть участок или иная недвижимость заемщика;
  кредит может выдаваться траншами по мере возведения дома;
• требуется первоначальный взнос, который выше стандартного. Нужно иметь собственные средства - минимум 20-25% от сметы (по льготной программе - 15%);
• вне использования льготной ипотеки оформление проводится в рамках стандартной программы. Ставки по ней выше, чем по ипотеке на покупку готовой недвижимости;
• важную роль играет статус земли, на которой будет возводиться объект. Она должна подходить для этой цели;
• земельный участок может быть в собственности, в аренде или покупаться в рамках сделки (то есть заемщик покупает землю и строит на ней дом).

Льготный ипотечный кредит на строительство дома 2024

Ранее программа господдержки ипотеки была актуальна только в том случае, если заемщик приобретает недвижимость у застройщика. Стройка дома за счет ипотечных средств допускалась, но только силами аккредитованных банком застройщиков. И если говорить объективно, таких партнерских застройщиков порой было не найти - если они и были, то далеко не у каждого банка.

Но летом 2022 года Правительство РФ приняло решение распространить действие льготной ипотеки с господдержкой и на строительство частного дома самостоятельно. То есть гражданин, как и раньше, может привлечь застройщика, или построить объект своими силами.

Ключевые параметры льготного кредита:

• процентная ставка не может превысить 8% годовых;
• заемщик должен сделать первый взнос как минимум 15% от суммы, необходимой на возведение дома согласно смете;
• максимально в кредит может уйти сумма 12 млн. рублей для Москвы, Санкт-Петербурга и их областей. 6 млн. - в других городах и регионах;
• максимальный срок заключения кредитного договора - 30 лет;
• с момента выдачи кредита заемщик должен построить дом в течение 12 месяцев.

Построить дом своими силами или с привлечением подрядчика нужно за 1 год с момента подписания договора. Более того, это срок, в течение которого объект должен быть построен, оформлен и зарегистрирован в Росреестре. Если заемщик не успел, банк применяет штрафную ставку согласно договору, например, ключевая ставка ЦБ РФ на данный момент плюс 4,5% сверху.

Залог по льготной программе

Если вы используете ипотеку с государственной поддержкой, то залогом по программе может быть только земельный участок, на котором будет возводиться дом. И при расчете суммы кредита будет учитываться его стоимость: получить можно не более 85% от рыночной цены участка.

Чаще всего этой суммы не хватает на возведение дома, поэтому заемщику нужно делать более весомый первоначальный взнос, вкладывать свои средства в строительство. Более того, воспользоваться льготной программой можно, только если у вас уже есть земля в собственности.

Стандартная программа

Классическая ипотека на строительство загородного дома или дома в черте города - более гибкая. Ею можно воспользоваться, даже если земля не в собственности. Кроме того, нет ограничений по суммам, можно построить более дорогую и просторную недвижимость. Но и ставка будет выше.

Варианты решения ситуации с залогом:

1. Заемщик оставляет в залог другую свою недвижимость (квартиру, дом), которая соответствует требованиям банка. В кредит стандартно может уйти сумма до 85% от ее стоимости.
2. Если у заемщика есть только земля, и ее цена соответствует затратам на возведение дома, в залог принимается она.
3. Если у заемщика нет никакой недвижимости в собственность, то ипотека выдается частями. Первая часть на покупку земли, далее кредит выдается траншами по мере возведения дома.

Составление проекта

После возведения готовый дом будет оформлен как залог до момента полного погашения ипотечного кредита. И этот дом должен соответствовать всем требованиям банка: иметь круглогодичный подъезд, к нему подведены все положенные коммуникации, он располагается в черте города или недалеко от нее, полностью пригоден для проживания.

Все эти критерии нужно учесть еще на этапе создания проекта строительства. Здание должно быть возведено в полном соответствии с законом, например, быть не выше 3 этажей и 20 метров, принадлежать только одной семье и пр. Кроме того, в проекте должны отражаться все затраты на индивидуальное строительство - на основании этого и будет определяться сумма.

Варианты создания проекта:

1. Если принято решение строить дом под ключ с привлечением строительной организации, она сама и составит проект.
2. Если это возведение своими силами, лучше обратиться к специализированной фирме и заказать проект через нее.

Порядок получения ипотеки на строительство

Кредитование проводится на стандартных условиях. Взять ипотеку на возведение жилого дома может как отдельный заемщик, так и семья. Возможно привлечение средств семейного материнского капитала. Заемщик должен соответствовать требованиям банка, предоставить справки о занятости и доходах, свидетельства о семейном положении.

У каждого банка свой алгоритм. Для примера рассмотрим тот, что предлагает Сбербанк:

1. Подать заявку онлайн, внести данные о себе и получить предварительное решение.
2. При одобрении позвонит специалист банка, который прояснит ситуацию и даст консультацию относительно того, что делать дальше. В этот же период оглашается процентная ставка, возможная сумма выдачи с учетом уровня платежеспособности заемщика.
3. Если земля уже есть в собственности, нужны бумаги по ней. Если в залог останется другая недвижимости, ее документация. Если нужно еще купить землю для строительства, ситуация будет решаться индивидуально.
4. Банк проверяет участок. Если он подходит для возведения дома, необходимо определиться с тем, кто будет возводить жилье, составить проект и предоставить его банку для рассмотрения.
5. Если проект нуждается в доработке, нужно ее провести. После согласования проекта определяется способ финансирования - вся сумма сразу или траншами по мере возведения.
6. Заемщик заключает кредитный договор, страхует заложенную недвижимость и приступает к строительству.

По завершении строительства заемщик обращается к кадастровому инженеру, который составляет технический план дома. Далее необходимо собрать пакет документов и передать их в Росреестр. Если все в порядке, данные заносятся в систему, собственник получает выписку из ЕГРН.

Далее нужно брать все документы и нести их в банк. По условиям договора после возведения дома и его регистрации необходимо оформить его в качестве залога. Сначала банк инициирует проведение экспертной оценки, после в Росреестре накладывается обременение.

Оплата кредита

График оплаты ипотечного кредита составляется еще на этапе заключения договора с банком. Пока ведется строительство, заемщик соблюдает график, вносит ежемесячные платежи. Этот же график будет действовать и после возведения и регистрации дома.

Если у заемщика появится возможность закрыть ипотеку раньше срока, он может это сделать в любой момент, хоть полностью, хоть частично. Если же возникнут проблемы с погашением, важно как можно раньше обратиться в банк и рассказать о своих проблемах. Он может дать каникулы или изменить график на более удобный.

Вопросы и ответы