Эскроу-счета на рынке долевого строительства: новые особенности при покупке жилья


С 1-го июля 2019 года российские застройщики перейдут на проектное финансирование и расчеты с дольщиками через эскроу-счета. Как будет работать новый механизм, в чем его преимущества и в каких банках можно открыть эскроу-счет, расскажем в статье.

Сегодня рынок жилой недвижимости переживает небывалый подъем, вызванный выгодными ценами на квартиры и сниженными ипотечными ставками. Согласно официальной статистике, за прошлый год россияне оформили жилищных кредитов на сумму в 1,3 трлн. рублей, при этом средний размер ипотеки увеличился до 2,4 млн. рублей.

Однако не все дольщики смогли получить свои квадратные метры. В последние годы увеличилось число строительных компаний, не справляющихся со своими обязательствами. Ситуация усугубляется необходимостью выплачивать кредиты по ипотеке, средства которой уже внесены в оплату услуг застройщика.

Решить проблему депутаты предложили с помощью эскроу-счетов, механизм которых исключает вероятность подобных инцидентов, защищая интересы покупателей. Отныне дольщики гарантированно получат оплаченные квадратные метры либо смогут вернуть назад свои деньги.

Что такое эскроу-счета и как они работают в долевом строительстве

Приобретение недвижимости с 1 июля 2019 года с применением эскроу-счета

Эскроу-счета – что это такое простыми словами? Для защиты интересов участников в любой сделке банковские организации ввели понятие эскроу-счетов – специальных обеспечительных счетов, на которых сторона плательщика размещает оговоренную соглашением сумму. Средства депонируются (блокируются) до момента исполнения сторонами всех заявленных обязательств. Банк выступает посредником в сделке, гарантируя соблюдение участниками ее условий, принимает, хранит и передает денежные средства в ее исполнение.

Счета эскроу в долевом строительстве применяются следующим образом:

  1. Покупатель в присутствии представителя застройщика открывает эскроу-счет в банке.
  2. Участники сделки заключают трехсторонний договор с банком, в котором указывают все условия передачи денежных средств.
  3. Покупатель вносит на счет сумму, которая блокируется банком до момента исполнения сторонами условий сделки.
  4. Стороны подтверждают реализацию заявленных обязательств (постройку дома, оформление документов и передачу ключей покупателю).
  5. Банк выдает застройщику денежные средства со счета.

Таким образом, соблюдаются интересы всех заинтересованных сторон: покупатель гарантированно получает квартиру или возвращает свои деньги, а компания-застройщик осуществляет продажу объекта и получает оплату после полного завершения строительных работ.

Гражданско-правовые аспекты сделки

Порядок взаимодействия сторон при реализации сделки с использованием счетов эскроу регламентирован нормами Гражданского кодекса РФ. Закон накладывает ограничения на средства, размещенные на таких счетах, которые обеспечивают защиту интересов участников сделки. Так, депонировать можно только ту сумму, которая обозначена в договоре, а стороны после размещения средств не имеют права принимать решения в их отношении.

После выполнения сторонами всех условий соглашения, банк передает средства застройщику в оговоренный срок или в течение 10 дней, если такой срок не указан в договоре.

Средства, размещенные на эскроу-счетах, не подлежат взысканию при наличии долгов у какой-либо из сторон сделки.

Период хранения денежных средств в рамках трехстороннего договора эскроу ограничен 5 годами. Если соглашением предусмотрен иной срок исполнения обязательств, законодательство гарантирует соблюдение интересов участников сделки только в течение 5 лет.

Все обязательства по сохранности денежных средств, размещенных на специальных счетах, несет банк. Договор может быть расторгнут сторонами в добровольном порядке в личном присутствии сторон посредством письменного уведомления о прекращении действия соглашения. В таком случае деньги возвращаются покупателю, если заявленные условия не выполнены сторонами, и передаются застройщику при реализации всех договорных обязательств.

Законодательное регулирование договоров эскроу

Наряду с Гражданским кодексом, правовое определение сделок с использованием эскроу-счетов дает Федеральный закон 214-ФЗ. Документ предусматривает перевод денежных средств на специальный счет только после официальной регистрации трехстороннего договора.

Банк не начисляет проценты на сумму, размещенную на счету, но и не взимает плату за хранение средств.

Для получения денежных средств по договору застройщик должен документально подтвердить выполнение обязательств, предоставив в банк разрешение на ввод в эксплуатацию объекта, свидетельство о регистрации права собственности в ЕГРН или иные бумаги.

Видео: Новостройки и эскроу-счета

Как быть, если банк лишится лицензии

Законодатели предусмотрели все аспекты защиты граждан при покупке жилой недвижимости, предоставив страховку на случай прекращения банком своей деятельности в виду отзыва у него лицензии. Такое развитие событий вполне допустимо, учитывая количество организаций в сегодняшнем банковском секторе, которое за последние 6 лет сократилось более, чем в 2 раза.

Решение, предложенное правительством, предусматривает страхование денежных средств, размещенных на эскроу-счетах, на сумму до 10 млн. рублей. По расчетам депутатов, такая сумма поможет возместить возможный ущерб для большинства покупателей недвижимости, поскольку средний размер сделки в отрасли не превышает 2,5 млн. рублей.

Для жителей крупных городов, в которых стоимость жилья значительно выше среднестатистической, возможностью минимизировать риски станет внимательный выбор банка-партнера из перечня ведущих и наиболее надежных российских организаций.

Банки, предоставляющие услуги эскроу

К банковским учреждениям, предоставляющим услуги по оформлению и ведению счетов эскроу, центральным регулятором предъявляются особые требования. На официальном сайте ЦБ содержится перечень всех банков, которые имеют право на осуществление подобной деятельности. В их числе:

  • Сбербанк;
  • ВТБ;
  • Альфа-Банк;
  • Совкомбанк;
  • Банк Возрождение;
  • Связь-Банк;
  • Тинькофф Банк;
  • Промсвязьбанк;
  • Россельхозбанк и другие.

Как изменится рынок жилья с введением эскроу-счетов

Определенно стоит ждать некоторых изменений с вступлением в силу требований о введении механизма эскроу в долевом строительстве.

Предполагаемый рост цен на рынке жилья может быть связан с тем, что застройщики лишатся привычного источника финансирования строительных работ. Существующая практика позволяла строительным компаниям осуществлять работы на средства, привлеченные от покупателей по договорам долевого строительства. С новыми правилами застройщики должны будут выполнить все обязательства за свой счет и только потом могут рассчитывать на получение оплаты за счет средств, хранящихся на счетах эскроу. В такой ситуации строительные компании вынуждены будут обращаться в банки за кредитами, проценты по которым будут перекладывать на потребителей.

В то же время, многие покупатели квартир охотнее согласятся немного переплатить за гарантию собственного спокойствия, чем рисковать всей суммой средств.

22-02-2019, 11:36
Автор: Юдин Игорь


Комментарии и отзывы

Пишет: Базилевс4 марта 2019 13:55
В очередной раз государство под соусом заботы о гражданах, хочет снять с нас денег. Эти эскроу счета только делают цены на недвижимость еще дороже!
При долевом строительстве застройщик пользовался дешевыми деньгами дольщиков, позволяя дольщикам купить недвижимость дешевле на стадии строительства. Теперь же, он будет брать деньги в банке в кредит, соответственно это будет заложено в стоимость кв. метра.
А банки гребут деньги с двух сторон, выдавая кредиты застройщикам, и пользуясь деньгами дольщиков, лежащих на эскроу счетах. Почему банк за пользование деньгами не платит проценты дольщикам?
И получается, что за якобы безопасность своих денег, мы платим повышением цены на недвигу от 10 до 40%. Опять же, кто сказал, что деньги в банке в безопасности?
А так как основным игроком будет Сбербанк, получается, что государство в очередной раз стрясёт денег с граждан.
Добавление комментария
Полужирный Наклонный текст Подчеркнутый текст Зачеркнутый текст | Выравнивание по левому краю По центру Выравнивание по правому краю | Вставка смайликов Вставка ссылкиВставка защищенной ссылки Выбор цвета | Скрытый текст Вставка цитаты Преобразовать выбранный текст из транслитерации в кириллицу Вставка спойлера

УЗНАЙ ГДЕ ЧАЩЕ ОДОБРЯЮТ!

Подпишись и первым узнавай об акциях и скидках!

СПОСОБЫ ПОЛУЧЕНИЯ

ДРУГИЕ СЛУЧАИ

  • Плохая кредитная история
  • С 18 лет
  • До 100000 рублей
  • На 52 недели
  • С доставкой на дом
  • С просрочками
  • На чужую карту
  • Без звонков
  • Без карты
  • КОМУ ВЫДАЕТСЯ

  • Пенсионерам
  • Безработным
  • Студентам
  • ПРОВЕРИТЬ КРЕДИТНУЮ ИСТОРИЮ

    ОТЗЫВЫ О ЗАЙМАХ И МФО

    • ООО МКК ГЕНЕЗИС ГРУПП 13.02.2020
      Kiva (5)
      Добрый день, Соня!
      Спасибо за высокую оценку нашего сервиса.
      Мы работаем над тем, чтобы стать лучше, а вы нам в этом помогаете.
    • alex_hp 15.01.2020
      RobotMoney (16)
      Цитата: alex_hp

      Продолжение этой истории
      как оказалось договор не на 10 дней а почему то оказался на 7
      сам не зная с 8 дня вышел на просрочку
      за разблокировку оплаты прося 2400 + долг
      за праздничные дни, в которые я связаться с ними не смог ЧИТАЙТЕ ВНИМАТЕЛЬНО они хотят 6500 для разблокировки оплаты долга!!!!!
      итого считайте
      3500 айболит + 6 500 не понятно за что + 2700 долг

      это дно
    • ООО МКК ГЕНЕЗИС ГРУПП 30.12.2019
      Kiva (5)
      Здравствуйте, Валентина
      Благодарим за положительный отзыв, о работе нашей компании. Нам важно, чтобы каждый клиент оставался довольным нашим сервисом.

      Добрый день, Мико90
      Компания ООО МКК Генезис Групп, является партнером компании ООО "Метрокредит". При первой заявке в компанию ООО МКК Генезис Групп, клиент получает беспроцентный заём до 15 000 рублей, на срок 16 и 23 дня.
      При повторном обращении клиента 1% в день.
    • alex_hp 20.12.2019
      RobotMoney (16)
      МОШЕННИКИ!!!!
      Не вздумайте к ним обращаться, пожалеете!!!
      Схема развода:
      заявку отклоняют предлагают айболит (100% получение займа)
      далее платите 2500
      получаете 1000 из которых 600 списывают комиссию, т.е. вы платите свои 2500 а получаете 400
      закрыли, далее предлагают второй шаг айболите
      пишут суммы от 15 000 до 30 000
      за это просят 3500
      я позвонил, мне подтвердили что минимум 15 000
      оплатил, одобрили 1 600 из которых 600 комиссия
      Ваш телефон вносят в черный список, после оплаты звонки тупо сбрасываются

      Оплата 2500 далее 3500 типа за кредитный рейтинг, так они и его не предоставляют....
      вот и весь рассказ, сам лох, но проверить стоило, надо предать огласке, про эту контору
      Жалобы в ЦБ и прокуратуру написал, понятно что отпишутся, но пускай подергают маленько
    • Мико90 16.12.2019
      Kiva (5)
      Не понятно, если это официальная МФО, а я слышал, что кива, это прежние метрокредит, то почему проценты такие высокие? Клацаю по их калькулятору, при первом обращении на 30 дней и сумму 15К, показывает, что надо вернуть 19.5К, 4,5К сверху получается. А это 1,5% ежедневно, что вроде как запрещено, максимум 1 процент.
    • DenVi 09.12.2019
      Отличные наличные (7)
      Судя по вашим отзывам, я первый клиент за 3 года wink Так вот, подал заявку на получение займа именно на карту! Не ожидал, одобрили практически сразу! Но, денег сразу не увидел. Ждал почти два дня, звонил на горячую линию, сказали, что это от банка получателя зависит (у меня сбербанк). И правда почитал отзывы, оказывается на сбер, почему-то долго идет. В целом доволен, брал первый раз, дали без процентов.
    • SHURA 09.12.2019
      CreditPlus (49)
      Кто брал займ без процентов в кредит плюс, напишите отзыв. Реально дают или замануха?