Эскроу-счета на рынке долевого строительства: новые особенности при покупке жилья


С 1-го июля 2019 года российские застройщики перейдут на проектное финансирование и расчеты с дольщиками через эскроу-счета. Как будет работать новый механизм, в чем его преимущества и в каких банках можно открыть эскроу-счет, расскажем в статье.

Сегодня рынок жилой недвижимости переживает небывалый подъем, вызванный выгодными ценами на квартиры и сниженными ипотечными ставками. Согласно официальной статистике, за прошлый год россияне оформили жилищных кредитов на сумму в 1,3 трлн. рублей, при этом средний размер ипотеки увеличился до 2,4 млн. рублей.

Однако не все дольщики смогли получить свои квадратные метры. В последние годы увеличилось число строительных компаний, не справляющихся со своими обязательствами. Ситуация усугубляется необходимостью выплачивать кредиты по ипотеке, средства которой уже внесены в оплату услуг застройщика.

Решить проблему депутаты предложили с помощью эскроу-счетов, механизм которых исключает вероятность подобных инцидентов, защищая интересы покупателей. Отныне дольщики гарантированно получат оплаченные квадратные метры либо смогут вернуть назад свои деньги.

Что такое эскроу-счета и как они работают в долевом строительстве

Приобретение недвижимости с 1 июля 2019 года с применением эскроу-счета

Эскроу-счета – что это такое простыми словами? Для защиты интересов участников в любой сделке банковские организации ввели понятие эскроу-счетов – специальных обеспечительных счетов, на которых сторона плательщика размещает оговоренную соглашением сумму. Средства депонируются (блокируются) до момента исполнения сторонами всех заявленных обязательств. Банк выступает посредником в сделке, гарантируя соблюдение участниками ее условий, принимает, хранит и передает денежные средства в ее исполнение.

Счета эскроу в долевом строительстве применяются следующим образом:

  1. Покупатель в присутствии представителя застройщика открывает эскроу-счет в банке.
  2. Участники сделки заключают трехсторонний договор с банком, в котором указывают все условия передачи денежных средств.
  3. Покупатель вносит на счет сумму, которая блокируется банком до момента исполнения сторонами условий сделки.
  4. Стороны подтверждают реализацию заявленных обязательств (постройку дома, оформление документов и передачу ключей покупателю).
  5. Банк выдает застройщику денежные средства со счета.

Таким образом, соблюдаются интересы всех заинтересованных сторон: покупатель гарантированно получает квартиру или возвращает свои деньги, а компания-застройщик осуществляет продажу объекта и получает оплату после полного завершения строительных работ.

Гражданско-правовые аспекты сделки

Порядок взаимодействия сторон при реализации сделки с использованием счетов эскроу регламентирован нормами Гражданского кодекса РФ. Закон накладывает ограничения на средства, размещенные на таких счетах, которые обеспечивают защиту интересов участников сделки. Так, депонировать можно только ту сумму, которая обозначена в договоре, а стороны после размещения средств не имеют права принимать решения в их отношении.

После выполнения сторонами всех условий соглашения, банк передает средства застройщику в оговоренный срок или в течение 10 дней, если такой срок не указан в договоре.

Средства, размещенные на эскроу-счетах, не подлежат взысканию при наличии долгов у какой-либо из сторон сделки.

Период хранения денежных средств в рамках трехстороннего договора эскроу ограничен 5 годами. Если соглашением предусмотрен иной срок исполнения обязательств, законодательство гарантирует соблюдение интересов участников сделки только в течение 5 лет.

Все обязательства по сохранности денежных средств, размещенных на специальных счетах, несет банк. Договор может быть расторгнут сторонами в добровольном порядке в личном присутствии сторон посредством письменного уведомления о прекращении действия соглашения. В таком случае деньги возвращаются покупателю, если заявленные условия не выполнены сторонами, и передаются застройщику при реализации всех договорных обязательств.

Законодательное регулирование договоров эскроу

Наряду с Гражданским кодексом, правовое определение сделок с использованием эскроу-счетов дает Федеральный закон 214-ФЗ. Документ предусматривает перевод денежных средств на специальный счет только после официальной регистрации трехстороннего договора.

Банк не начисляет проценты на сумму, размещенную на счету, но и не взимает плату за хранение средств.

Для получения денежных средств по договору застройщик должен документально подтвердить выполнение обязательств, предоставив в банк разрешение на ввод в эксплуатацию объекта, свидетельство о регистрации права собственности в ЕГРН или иные бумаги.

Видео: Новостройки и эскроу-счета

Как быть, если банк лишится лицензии

Законодатели предусмотрели все аспекты защиты граждан при покупке жилой недвижимости, предоставив страховку на случай прекращения банком своей деятельности в виду отзыва у него лицензии. Такое развитие событий вполне допустимо, учитывая количество организаций в сегодняшнем банковском секторе, которое за последние 6 лет сократилось более, чем в 2 раза.

Решение, предложенное правительством, предусматривает страхование денежных средств, размещенных на эскроу-счетах, на сумму до 10 млн. рублей. По расчетам депутатов, такая сумма поможет возместить возможный ущерб для большинства покупателей недвижимости, поскольку средний размер сделки в отрасли не превышает 2,5 млн. рублей.

Для жителей крупных городов, в которых стоимость жилья значительно выше среднестатистической, возможностью минимизировать риски станет внимательный выбор банка-партнера из перечня ведущих и наиболее надежных российских организаций.

Банки, предоставляющие услуги эскроу

К банковским учреждениям, предоставляющим услуги по оформлению и ведению счетов эскроу, центральным регулятором предъявляются особые требования. На официальном сайте ЦБ содержится перечень всех банков, которые имеют право на осуществление подобной деятельности. В их числе:

  • Сбербанк;
  • ВТБ;
  • Альфа-Банк;
  • Совкомбанк;
  • Банк Возрождение;
  • Связь-Банк;
  • Тинькофф Банк;
  • Промсвязьбанк;
  • Россельхозбанк и другие.

Как изменится рынок жилья с введением эскроу-счетов

Определенно стоит ждать некоторых изменений с вступлением в силу требований о введении механизма эскроу в долевом строительстве.

Предполагаемый рост цен на рынке жилья может быть связан с тем, что застройщики лишатся привычного источника финансирования строительных работ. Существующая практика позволяла строительным компаниям осуществлять работы на средства, привлеченные от покупателей по договорам долевого строительства. С новыми правилами застройщики должны будут выполнить все обязательства за свой счет и только потом могут рассчитывать на получение оплаты за счет средств, хранящихся на счетах эскроу. В такой ситуации строительные компании вынуждены будут обращаться в банки за кредитами, проценты по которым будут перекладывать на потребителей.

В то же время, многие покупатели квартир охотнее согласятся немного переплатить за гарантию собственного спокойствия, чем рисковать всей суммой средств.

22-02-2019, 11:36
Автор: Юдин Игорь


Комментарии и отзывы

Пишет: Базилевс4 марта 2019 13:55
В очередной раз государство под соусом заботы о гражданах, хочет снять с нас денег. Эти эскроу счета только делают цены на недвижимость еще дороже!
При долевом строительстве застройщик пользовался дешевыми деньгами дольщиков, позволяя дольщикам купить недвижимость дешевле на стадии строительства. Теперь же, он будет брать деньги в банке в кредит, соответственно это будет заложено в стоимость кв. метра.
А банки гребут деньги с двух сторон, выдавая кредиты застройщикам, и пользуясь деньгами дольщиков, лежащих на эскроу счетах. Почему банк за пользование деньгами не платит проценты дольщикам?
И получается, что за якобы безопасность своих денег, мы платим повышением цены на недвигу от 10 до 40%. Опять же, кто сказал, что деньги в банке в безопасности?
А так как основным игроком будет Сбербанк, получается, что государство в очередной раз стрясёт денег с граждан.
Добавление комментария
Полужирный Наклонный текст Подчеркнутый текст Зачеркнутый текст | Выравнивание по левому краю По центру Выравнивание по правому краю | Вставка смайликов Вставка ссылкиВставка защищенной ссылки Выбор цвета | Скрытый текст Вставка цитаты Преобразовать выбранный текст из транслитерации в кириллицу Вставка спойлера

УЗНАЙ ГДЕ ЧАЩЕ ОДОБРЯЮТ! Займер [micro][sale]

Подпишись и первым узнавай об акциях и скидках!

СПОСОБЫ ПОЛУЧЕНИЯ

ДРУГИЕ СЛУЧАИ

  • Плохая кредитная история
  • С 18 лет
  • До 100000 рублей
  • На 52 недели
  • С доставкой на дом
  • С просрочками
  • На чужую карту
  • Без звонков
  • Без карты
  • КОМУ ВЫДАЕТСЯ

  • Пенсионерам
  • Безработным
  • Студентам
  • ПРОВЕРИТЬ КРЕДИТНУЮ ИСТОРИЮ
    Ekapusta[micro][lead]

    ОТЗЫВЫ О ЗАЙМАХ И МФО

    • s_v_e 19.07.2019
      Деньга (93)
      В офисе Деньги за 10 минут выдали 17 000, не спросив справку о доходе. Чисто на доверии по паспорту. Тарифы разные, проценты по ним соответственно распределяются. Я взял по тарифу Долгосрочный, чтобы не напрягаясь отдавать в течении 3-х месяцев. Процент в этом случае составил 0,83% в день, что значительно ниже других компаний, который предлагают подобные услуги. Выплатить удалось немного раньше срока и пересчитали мне проценты по количеству дней. Все справедливо и прозрачно.
    • koenn 10.07.2019
      Деньга (93)
      Я живу в Санкт-Петербурге. Брал в долг у банка крупную сумму. На погашение последнего платежа этого кредита не хватало 6500 рублей. Офис Деньги находится рядом с моим домом по адресу Граждaнский пр-т., 68, поэтому решение пришло как-то само собой. Пришел и поинтересовался, что нужно для получения займа. Менеджер предоставила мне список тарифов, объяснила, что для получения денег потребуется паспорт и номер мобильного телефона. Помогла мне оформить заявку. Тарифом воспользовался Долгосрочным. 0.83% - это нормально. Через минут 20 выдали наличными. Проблема была решена за час. Очень удобно, выручили. Благодарю за понимание.
    • lidosik 08.07.2019
      Метрокредит (33)
      Сотрудники вежливые, оформляла займ на месяц. Очень порадовало, что без %, и в этом смысле все было честно. Не так давно обратилась сюда повторно, так как сервис вполне понятный, деньги приходят за 10 минут, никуда идти за ними не надо. Во второй раз были проценты, но зато оформление еще более быстрое!
    • lockdisthy 04.07.2019
      Метрокредит (33)
      Обратился из –за нулевого процента. Ну, и привлекло, что можно все оформить онлайн. Но сервис немного разочаровал – сразу сбой в личном кабинете. Из–за этого пришлось снова отправить документы, а я в этом плане нетерпеливый. Но заявку рассмотрели быстро. Без обманов – % нет. Выручили.
    • petro 03.07.2019
      Метрокредит (33)
      У знакомой был плохой опыт с микрозаймами. Они не банки, работают нечестно, не придерживаются правил. Но когда я увидел, что в «Метрокредите» впервые выдают без %, не устоял. Итог – все через интернет, удобно, мгновенно. Погасил вовремя (ровно ту сумму, которую брал), так что проблем не возникло.
    • vorozhbitova-milena 24.06.2019
      CR911.ru (137)
      Хочу выразить благодарность сотрудникам конторы Кредит 911 — спасибо вам за то, что не отказали в сложной финансовой ситуации и одобрили займ, когда ни один банк не соглашался выдать мне требуемую сумму. Заверяю вас, что все взятые деньги верну точно в оговоренные сроки. В будущем, в случае необходимости в деньгах, буду обращаться сразу к ним, а не тратить время на банки и другие МФО.
    • Samuil Den 18.06.2019
      Восход Деньги (2)
      Нашел их в яндексе, смущает, что нет пометки специальной. Они вообще официально работают?