Эскроу-счета на рынке долевого строительства: новые особенности при покупке жилья


С 1-го июля 2019 года российские застройщики перейдут на проектное финансирование и расчеты с дольщиками через эскроу-счета. Как будет работать новый механизм, в чем его преимущества и в каких банках можно открыть эскроу-счет, расскажем в статье.

Сегодня рынок жилой недвижимости переживает небывалый подъем, вызванный выгодными ценами на квартиры и сниженными ипотечными ставками. Согласно официальной статистике, за прошлый год россияне оформили жилищных кредитов на сумму в 1,3 трлн. рублей, при этом средний размер ипотеки увеличился до 2,4 млн. рублей.

Однако не все дольщики смогли получить свои квадратные метры. В последние годы увеличилось число строительных компаний, не справляющихся со своими обязательствами. Ситуация усугубляется необходимостью выплачивать кредиты по ипотеке, средства которой уже внесены в оплату услуг застройщика.

Решить проблему депутаты предложили с помощью эскроу-счетов, механизм которых исключает вероятность подобных инцидентов, защищая интересы покупателей. Отныне дольщики гарантированно получат оплаченные квадратные метры либо смогут вернуть назад свои деньги.

Что такое эскроу-счета и как они работают в долевом строительстве

Приобретение недвижимости с 1 июля 2019 года с применением эскроу-счета

Эскроу-счета – что это такое простыми словами? Для защиты интересов участников в любой сделке банковские организации ввели понятие эскроу-счетов – специальных обеспечительных счетов, на которых сторона плательщика размещает оговоренную соглашением сумму. Средства депонируются (блокируются) до момента исполнения сторонами всех заявленных обязательств. Банк выступает посредником в сделке, гарантируя соблюдение участниками ее условий, принимает, хранит и передает денежные средства в ее исполнение.

Счета эскроу в долевом строительстве применяются следующим образом:

  1. Покупатель в присутствии представителя застройщика открывает эскроу-счет в банке.
  2. Участники сделки заключают трехсторонний договор с банком, в котором указывают все условия передачи денежных средств.
  3. Покупатель вносит на счет сумму, которая блокируется банком до момента исполнения сторонами условий сделки.
  4. Стороны подтверждают реализацию заявленных обязательств (постройку дома, оформление документов и передачу ключей покупателю).
  5. Банк выдает застройщику денежные средства со счета.

Таким образом, соблюдаются интересы всех заинтересованных сторон: покупатель гарантированно получает квартиру или возвращает свои деньги, а компания-застройщик осуществляет продажу объекта и получает оплату после полного завершения строительных работ.

Гражданско-правовые аспекты сделки

Порядок взаимодействия сторон при реализации сделки с использованием счетов эскроу регламентирован нормами Гражданского кодекса РФ. Закон накладывает ограничения на средства, размещенные на таких счетах, которые обеспечивают защиту интересов участников сделки. Так, депонировать можно только ту сумму, которая обозначена в договоре, а стороны после размещения средств не имеют права принимать решения в их отношении.

После выполнения сторонами всех условий соглашения, банк передает средства застройщику в оговоренный срок или в течение 10 дней, если такой срок не указан в договоре.

Средства, размещенные на эскроу-счетах, не подлежат взысканию при наличии долгов у какой-либо из сторон сделки.

Период хранения денежных средств в рамках трехстороннего договора эскроу ограничен 5 годами. Если соглашением предусмотрен иной срок исполнения обязательств, законодательство гарантирует соблюдение интересов участников сделки только в течение 5 лет.

Все обязательства по сохранности денежных средств, размещенных на специальных счетах, несет банк. Договор может быть расторгнут сторонами в добровольном порядке в личном присутствии сторон посредством письменного уведомления о прекращении действия соглашения. В таком случае деньги возвращаются покупателю, если заявленные условия не выполнены сторонами, и передаются застройщику при реализации всех договорных обязательств.

Законодательное регулирование договоров эскроу

Наряду с Гражданским кодексом, правовое определение сделок с использованием эскроу-счетов дает Федеральный закон 214-ФЗ. Документ предусматривает перевод денежных средств на специальный счет только после официальной регистрации трехстороннего договора.

Банк не начисляет проценты на сумму, размещенную на счету, но и не взимает плату за хранение средств.

Для получения денежных средств по договору застройщик должен документально подтвердить выполнение обязательств, предоставив в банк разрешение на ввод в эксплуатацию объекта, свидетельство о регистрации права собственности в ЕГРН или иные бумаги.

Видео: Новостройки и эскроу-счета

Как быть, если банк лишится лицензии

Законодатели предусмотрели все аспекты защиты граждан при покупке жилой недвижимости, предоставив страховку на случай прекращения банком своей деятельности в виду отзыва у него лицензии. Такое развитие событий вполне допустимо, учитывая количество организаций в сегодняшнем банковском секторе, которое за последние 6 лет сократилось более, чем в 2 раза.

Решение, предложенное правительством, предусматривает страхование денежных средств, размещенных на эскроу-счетах, на сумму до 10 млн. рублей. По расчетам депутатов, такая сумма поможет возместить возможный ущерб для большинства покупателей недвижимости, поскольку средний размер сделки в отрасли не превышает 2,5 млн. рублей.

Для жителей крупных городов, в которых стоимость жилья значительно выше среднестатистической, возможностью минимизировать риски станет внимательный выбор банка-партнера из перечня ведущих и наиболее надежных российских организаций.

Банки, предоставляющие услуги эскроу

К банковским учреждениям, предоставляющим услуги по оформлению и ведению счетов эскроу, центральным регулятором предъявляются особые требования. На официальном сайте ЦБ содержится перечень всех банков, которые имеют право на осуществление подобной деятельности. В их числе:

  • Сбербанк;
  • ВТБ;
  • Альфа-Банк;
  • Совкомбанк;
  • Банк Возрождение;
  • Связь-Банк;
  • Тинькофф Банк;
  • Промсвязьбанк;
  • Россельхозбанк и другие.

Как изменится рынок жилья с введением эскроу-счетов

Определенно стоит ждать некоторых изменений с вступлением в силу требований о введении механизма эскроу в долевом строительстве.

Предполагаемый рост цен на рынке жилья может быть связан с тем, что застройщики лишатся привычного источника финансирования строительных работ. Существующая практика позволяла строительным компаниям осуществлять работы на средства, привлеченные от покупателей по договорам долевого строительства. С новыми правилами застройщики должны будут выполнить все обязательства за свой счет и только потом могут рассчитывать на получение оплаты за счет средств, хранящихся на счетах эскроу. В такой ситуации строительные компании вынуждены будут обращаться в банки за кредитами, проценты по которым будут перекладывать на потребителей.

В то же время, многие покупатели квартир охотнее согласятся немного переплатить за гарантию собственного спокойствия, чем рисковать всей суммой средств.

22-02-2019, 11:36
Автор: Юдин Игорь


Комментарии и отзывы

Пишет: Базилевс4 марта 2019 13:55
В очередной раз государство под соусом заботы о гражданах, хочет снять с нас денег. Эти эскроу счета только делают цены на недвижимость еще дороже!
При долевом строительстве застройщик пользовался дешевыми деньгами дольщиков, позволяя дольщикам купить недвижимость дешевле на стадии строительства. Теперь же, он будет брать деньги в банке в кредит, соответственно это будет заложено в стоимость кв. метра.
А банки гребут деньги с двух сторон, выдавая кредиты застройщикам, и пользуясь деньгами дольщиков, лежащих на эскроу счетах. Почему банк за пользование деньгами не платит проценты дольщикам?
И получается, что за якобы безопасность своих денег, мы платим повышением цены на недвигу от 10 до 40%. Опять же, кто сказал, что деньги в банке в безопасности?
А так как основным игроком будет Сбербанк, получается, что государство в очередной раз стрясёт денег с граждан.
Добавление комментария
Полужирный Наклонный текст Подчеркнутый текст Зачеркнутый текст | Выравнивание по левому краю По центру Выравнивание по правому краю | Вставка смайликов Вставка ссылкиВставка защищенной ссылки Выбор цвета | Скрытый текст Вставка цитаты Преобразовать выбранный текст из транслитерации в кириллицу Вставка спойлера

УЗНАЙ ГДЕ ЧАЩЕ ОДОБРЯЮТ! Займер [micro][sale]

Подпишись и первым узнавай об акциях и скидках!

СПОСОБЫ ПОЛУЧЕНИЯ

ДРУГИЕ СЛУЧАИ

  • Плохая кредитная история
  • С 18 лет
  • До 100000 рублей
  • На 52 недели
  • С доставкой на дом
  • С просрочками
  • На чужую карту
  • Без звонков
  • Без карты
  • КОМУ ВЫДАЕТСЯ

  • Пенсионерам
  • Безработным
  • Студентам
  • ПРОВЕРИТЬ КРЕДИТНУЮ ИСТОРИЮ
    Lime-zaim[micro][sale]

    ОТЗЫВЫ О ЗАЙМАХ И МФО

    • lovebunny77 24.05.2019
      Метрокредит (27)
      Деньги были нужны срочно, и взять было негде. Решила обратиться за помощью к быстрым займам. Пересмотрев большое количество предложений, в компании «Метрокредит» нашла самый подходящий вариант. Они одобряют займ за считаные минуты, мне одобрили за 10 минут. Просила 10 000 – в первый раз дали все и под 0%. Спасибо им большое.
    • Ден Сам 22.05.2019
      Сreditkin (1)
      Глянул на них и почитал описание. Очередная контора, которая будет выкачивать деньги. Потом еще замучаешься отписываться от них.
    • Mr.Gob 19.05.2019
      CreditNice (Кредит Найс) (1)
      Есть клиенты? Реально взять займ? Подскажите, они сами выдают или это посредник?
    • rebatos999 16.05.2019
      Метрокредит (27)
      Доволен «Метрокредитом». Не скажу, что являюсь поклонником быстрых займов, но это лучше, чем перехватывать у друзей. Лучше я заплачу процент, но юридически оформленный, чем буду проверять крепость дружбы таким способом. Еще один момент – все онлайн. Раньше мне приходилось ездить в точки торговых центров, а тут сижу дома и деньги получаю на карту. Если у вас проблемы и нужно все сделать быстро – эта контора то, что нужно.
    • big62 15.05.2019
      Деньга (89)
      Работаю в местном сельхозпредприятии. Ещё несколько лет назад зарплата выдавалась без задержек. Сейчас месяца на два-три задержали. Вот и пришлось искать где пополнить свой бюджет перед праздниками. Палочкой выручалочкой стала "Деньга". Я  и раньше слышал от друзей, что можно брать деньги взаймы у этой организации без всяких бумажек и быстро, но воспользовался впервые. Послал запрос на займ 15 тыров, где-то часа через 2 получил одобрение, а уже на другой день получил деньги через банкомат. После праздников как раз выдали зарплату и вернул тут же займ в Деньгу чтобы не платить огромные проценты.
    • Flipper 08.05.2019
      Moneza (24)
      Хорошая контора. Онлайн заявка оформляется быстро, отвечают тоже быстро. 0 процентов - правда!
    • Inga 18.04.2019
      Белка Кредит (12)
      Цитата: Варвара Я

      Пожалуйста, проверьте. Вот номер 8 800 222 00 38, отвечают. В чем проблема? Вам не дали, так может у вас ранее проблемы были, вот и не дают. Ранее кредиты вовремя возвращали?